Hohe Nachfrage nach Büroflächen in Berlin lässt Leerstand sinken und Büromieten steigen

Artikel teilen:

Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt in der Hauptstadt ungebrochen hoch. Dem steht das zunehmend geringere Angebot an größeren zusammenhängenden Flächen innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes entgegen. „Daraus resultiert auch, dass zum Jahresbeginn gerade einmal drei Abschlüsse über 5.000 m² registriert werden konnten“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin. Die größte Anmietung entfällt mit ca. 47.000 m² auf den Eigennutzer-Deal der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) in der Puschkinallee, Berlin-Treptow. Die meisten Büroflächen wurden im Segment zwischen 500 m² und 1.000 m² angemietet.

Prognose Büroflächenumsatz 2017: 650.000 m² – 700.000 m²

Insgesamt beläuft sich die Vermietungsleistung im ersten Quartal auf ca. 197.000 m². „Für das Gesamtjahr ist nicht damit zu rechnen, dass der Berliner Rekordumsatz von 2016 erneut erreicht wird. Realistisch erscheint ein Büroflächenumsatz zwischen 650.000 m² und 700.000 m², womit das Ergebnis immer noch höher ausfallen würde als der Zehn-Jahres-Durchschnitt von ca. 588.000 m²“, so Frommold.

Büroflächenumsatz Berlin 2013-2017 (Quelle: Angermann)

Leerstandsquote Büroimmobilien auf historischem Tief von 2,7 %

Die Entwicklung des Leerstands gestaltet sich weiterhin dramatisch. Trotz der Erhöhung des Gesamtflächenbestandes um ca. 100.000 m² auf ca. 21.200.000 m² konnte der rückläufige Trend nicht gestoppt werden. Nach dem ersten Quartal 2017 beträgt der Leerstand nunmehr ca. 580.000 m² (Q4 2016: ca. 650.000 m²). Die Leerstandsquote befindet sich damit auf einem historischen Niedrigniveau von 2,7 %.  „Problematisch ist diesbezüglich, dass selbst die Neubauprojekte, die 2018 und 2019 fertiggestellt, werden den enormen Flächenbedarf nicht decken können. Eine weitere Reduzierung des Leerstands wird zukünftig bei gleichbleibender Nachfrage somit nicht aufzuhalten sein. Ab dem Geschäftsjahr 2018 werden sich viele Mietinteressenten mit der Tatsache beschäftigen müssen, dass bei einer Größenordnung ab 3.000 m² statt eines Komplettumzuges nur eine Anmietung von Erweiterungsflächen möglich sein wird, “ erklärt Frommold.

Büroflächenleerstand Berlin 2013 – 2017 (Quelle: Angermann)

Spitzen- und Durchschnittsmiete für Büroflächen steigen weiter

Die Kombination aus hoher Nachfrage und zunehmender Angebotsknappheit sorgt zurzeit und in den kommenden Monaten für eine stetige Erhöhung der Büromieten. Aktuell verzeichnete die Spitzenmiete im Ostteil der City gegenüber dem 4. Quartal 2016 einen Anstieg von 26,20 €/m² auf 27,80 €/m². Im Westteil der City beläuft sich der Wert nunmehr auf 28,50 €/m² (Vorquartal: 27,50 €/m²). Die Durchschnittsmiete steigerte sich in diesem Teil der Stadt von 16,20 €/m² auf 16,50 €/m². Im Ostteil erhöhte sich die Durchschnittsmiete von 15,90 €/m² auf 16,10 €/m².

Entwicklung Büromieten Berlin 2013-2017 (Quelle: Angermann)

Berlin-Mitte zählt weiterhin zu den begehrtesten Bürostandorten

Berlin-Mitte hat mit einem Büroflächenumsatz von ca. 66.200 m² einmal mehr die Nase vorn als beliebtester Standort in der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis jedoch ein deutliches Minus von 28 %. „An kaum einem anderen Berliner Bürostandort führt die Flächenverknappung zu so einer Diskrepanz zwischen vorhandenem Angebot und Nachfrage“, so Frommold.

Büroflächenumsatz Stadteile Berlin 1. Quartal 2017 (Quelle: Angermann)

IT- und Multimediasektor mietet am meisten Bürofläche

Anmietungsfreudigste Branchen waren im bisherigen Jahresverlauf der IT- und Multimediasektor, die öffentliche Hand sowie die Dienstleistungsbranche. Darüber hinaus unterstreicht Berlin weiterhin seine Rolle als einer der führenden Metropolen für Gründer in Europa. „Viele der ansässigen Start-ups verzeichnen eine hohe Expansionsrate und somit einen wachsenden Flächenbedarf. Zu den beliebtesten Standorten der Start-up Szene zählen neben Mitte auch Wedding, Prenzlauer Berg und  Kreuzberg“, sagt Frommold. Dies zeigt auch die jüngste Anmietung von Zalando über weitere 34.000 m² Bürofläche in der Cuvrystraße 50-51 in Kreuzberg („Cuvry Campus“). Diese wird Zalando komplett beziehen.

Download Büromarktbericht Berlin 1. Quartal 2017 als PDF.