Rekordumsatz auf dem Berliner Büromarkt – Büromieten steigen

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Wie bereits im Oktober prognostiziert kann der Berliner Büromarkt zum Jahresende einen neuen Rekordumsatz verzeichnen. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 832.000 m² wurde die alte Bestmarke von ca. 610.000 m² aus dem Jahre 2006 mehr als deutlich übertroffen. Gegenüber dem ebenfalls sehr umsatzstarken Vorjahr bedeutet das Ergebnis ein Plus von 38 %. Im Vergleich der letzten vier Quartale fällt auf, dass der Flächenumsatz im letzten Jahresviertel mit ca. 290.000 m² mit Abstand am höchsten war (Q1: ca. 123.000 m² / Q2: ca. 211. 000 m² / Q3: ca. 208.000 m²).

Vermietungsleistung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)

Getrübt wird die Freude allerdings durch die weiterhin dramatische Leerstandsentwicklung sowie die damit einhergehende ungebremste Verknappung an großen zusammenhängenden Flächen in den zentralen Berliner Bürolagen. Zwar erhöhte sich der Gesamtflächenbestand gegenüber dem Vorquartal erneut von ca. 20.400.000 m² auf ca. 20.700.000 m², gleichzeitig ging jedoch, bedingt durch den hohen Flächenumsatz, der Leerstand von ca. 790.000 m² auf ca. 750.000 m² zurück. Die Leerstandsquote befindet sich damit auf dem ebenfalls rekordverdächtigen Niedrigniveau von 3,6 %.

Leerstandsentwicklung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)

Die mit Abstand größten Mietverträge kamen 2015 durch Neubauprojekte zustande. Zum einen entsteht in Adlershof die ca. 47.000 m² umfassende Berlin-Zentrale der Allianz und zum anderen erweitert Zalando den Unternehmenssitz in Friedrichshain um zwei Gebäude mit insgesamt ca. 42.000 m². „Generell bestätigen beide Anmietungen den schon länger zu beobachtenden Trend, dass immer mehr Großmieter sich bei ihrer Bürosuche aufgrund der zunehmenden Verknappung Neubauprojekten zuwenden, da dies die derzeit beste Option ist, große zusammenhängende Flächen anzumieten. Nachdem das erste Halbjahr im Wesentlichen von Anmietungen im Segment unter 500 m² geprägt wurde, konnten in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Abschlüsse zwischen 1.000 und 5.000 m² vermeldet werden“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.

Der bereits in den Vorquartalen immer deutlicher werdende Einfluss der anhaltend guten Nachfrage auf die Büromieten hat sich auch im vierten Quartal verfestigt. So verzeichnete die Spitzenmiete im Ostteil der City gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 23,00 €/m² auf 23,50 €/m². Im Westteil der City stieg der Wert von 22,20 €/m² auf 22,50 €/m². Auch die Durchschnittsmiete erhöhte sich in diesem Teil der Stadt und beträgt nunmehr 14,80 €/m² statt 14,40 €/m². Im Ostteil steigerte sich die Durchschnittsmiete von 14,60 €/m² auf 15,20 €/m². „Auch in den kommenden Monaten ist mit zum Teil deutlichen Mieterhöhungen in der Hauptstadt zu rechnen. Büromieter, die auf zumeist günstigere Flächen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes ausweichen wollen, müssen allerdings häufig unliebsame Zugeständnisse hinsichtlich Infrastruktur und Verkehrsanbindung machen“, so Frommold.

Mietzinsentwicklung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)

Obwohl Berlin-Mitte auch 2015 als Bürostandort mit dem höchsten Flächenumsatz abschließt, wird die zunehmende Verknappung an Büroflächen immer deutlicher. Die Vermietungsleistung von 162.000 m² bedeutet gegenüber 2014 ein beträchtliches Minus von 28 %. „Einhergehend mit den steigenden Mieten empfiehlt es sich für Büromieter, die planen, in den zentralen Bürolagen neu anzumieten oder bestehende Mietverträge zu verlängern immer mehr zeitnah zu handeln. Zum einen weil mit längeren Suchzeiten zu rechnen ist, zum anderen weil die Mietpreise künftig weiter anziehen werden“, sagt Frommold.

Büromarkt Berlin: Flächenumsatz 2015 nach Stadtteilen (Quelle: Angermann)

Berlin zählt bekanntermaßen zu den führenden Metropolen für Start-ups in Europa. Dies wurde auch 2015 eindrucksvoll bestätigt und ist unter anderem an der starken Expansion der Unternehmen und der damit verbunden hohen Anmietungszahl abzulesen. Die anmietungsfreudigsten Branchen waren der IT- und Multimediasektor, die öffentliche Hand sowie der Versicherungssektor.

„Für 2016 kann aufgrund der ungebrochen starken Nachfrage auch im kommenden Jahr von einem guten bis sehr guten Vermietungsergebnis auf dem Berliner Büromarkt ausgegangen werden. Eine Wiederholung oder gar Verbesserung des Rekordergebnisses von 2015 ist allerdings wenig wahrscheinlich. Vielmehr erscheint ein Flächenumsatz von bis zu 700.000 m² realistisch“, so Frommold.

Büromarkt Berlin: Zahlen auf einen Blick (Quelle: Angermann)