Hamburger Büromarkt erzielt überdurchschnittliches Vermietungsergebnis

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Hamburgs Büromarkt blickt auf ein erfolgreiches Gesamtjahr 2015 zurück. Mit einem Flächenumsatz von ca. 545.000 m² konnte erneut ein überdurchschnittliches Ergebnis (45.000 m² über dem 10-Jahres-Durchschnitt) erzielt werden. Gegenüber dem ebenfalls sehr umsatzstarken Vorjahr bedeutet die erbrachte Vermietungsleistung eine Steigerung von 3 %. Im Vergleich der letzten vier Quartale fällt auf, dass der Flächenumsatz im letzten Jahresviertel mit ca. 180.000 m² am höchsten war (Q1: ca. 123.000 m² / Q2: ca. 132.000 m² / Q3: ca. 110.000 m²).

Vermietungsleistung auf der Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

„Mit einem 10-Jahres-Durchschnitt von mittlerweile 500.000 m² ist die Messlatte künftig sehr hoch. Angesichts der Tatsache, dass das Angebot an kurzfristig zu vermietenden Büroflächen, besonders in den stark nachgefragten Innenstadtlagen, stetig abnimmt und dem Umstand, dass die meisten absehbaren Großanmietungen 2015 erfolgreich abgeschlossen werden konnten, ist ein Flächenumsatz auf einem ähnlich hohen Niveau wie 2014 und 2015 zumindest fragwürdig. Eine Vermietungsleistung zwischen 450.000 und 500.000 m² erscheint aber aufgrund der weiterhin stabilen Hamburger Wirtschaftslage und der Vielzahl an offenen Gesuchen als Prognose realistisch“, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Das sehr gute Vermietungsergebnis ist unter anderem auch auf die Anmietungen über 10.000 m² zurückzuführen. Insgesamt fünf Mietverträge wurden 2015 in diesem Flächensegment registriert, wobei der Anteil am Gesamtflächenumsatz 23 % beträgt. Hervorstechend sind insbesondere die von der Euler Hermes Kreditversicherungs AG im vierten Quartal getätigte Anmietung über ca. 39.000 m² in der Gasstraße in Bahrenfeld sowie die ca. 32.000 umfassende Vermietung an das Bezirksamt Mitte in der Caffamacherreihe 3 aus dem ersten Quartal.

Top-10-Deals 2015 auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

Nachdem die Spitzenmiete in den vergangenen Quartalen trotz der guten Nachfragesituation unverändert geblieben war, verzeichnete sie zum Jahresabschluss einen Anstieg von 24,50 €/m² auf 25,00 €/m². Die Durchschnittsmiete blieb mit 14,50 €/m² noch auf dem Stand der Vorquartale. „In den kommenden Monaten ist allerdings auch hier mit einer Erhöhung zu rechnen. Für Projektentwickler wäre diese Entwicklung wünschenswert, da die Realisierung neuer Büroprojekte durch die gestiegenen Baukosten und die hohen Grundstückspreise weiterhin eine große Herausforderung darstellt“, erklärt Kraft.

Mietzinsentwicklung auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

Der Anteil der Top-Ten-Branchen am Gesamtflächenumsatz beträgt 79 %. Die aktivste Branche war 2015 mit ca. 92.700 m² der Dienstleistungssektor. Dahinter folgt die öffentliche Hand mit ca. 82.100 m².

Flächenumsatz der Top 10 Branchen auf dem Hamburger Büromarkt 2015 (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Außerdem hat die Stadt über 60.000 m² an Büroflächen erworben oder angemietet, um Flüchtlinge unterzubringen oder deren Versorgung zu gewährleisten. „Diese Umwidmungen finden im Flächenumsatz allerdings keine Berücksichtigung. Gleichwohl haben sie natürlich einen nicht unerheblichen Einfluss auf den Leerstand. Aufgrund des unverändert hohen Bedarfs an Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge, ist auch in den kommenden Monaten mit einer Reduzierung des Büroflächenangebots durch Umwidmungen zu rechnen“, so Kraft. Gegenüber dem Vorquartal sank der Leerstand in Hamburg von ca. 790.000 m² auf ca. 730.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von nunmehr ca. 13.300.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 5,5 %.

Leerstandsentwicklung auf dem Hamburger Büromarkt (quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

Die meisten Mietverträge wurden im bisherigen Jahresverlauf im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 123.200 m² bedeutet einen Umsatzanteil von 23 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 53 % (ca. 287.100 m²) auf das Segment über 1.500 m².

Flächenumsatz nach Lagen auf dem Hamburger Büromarkt für das Gesamtjahr 2015 (Quelle: Angermann)

Im Standortranking war einmal mehr die City das Maß aller Dinge. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet die Vermietungsleistung von ca. 149.000 m² ein Umsatzplus von 22 %. Die zweitplatzierte City Süd erzielte mit einem Flächenumsatz von ca. 71.300 m² ein Plus von 19 %. Einen Umsatzrückgang von 28 % verzeichnete hingegen die HafenCity, die insgesamt eine Vermietungsleistung von ca. 29.900 m² vorweist. „Ein Grund dafür ist im zunehmend eingeschränkten Angebot an Büroflächen und der damit einhergehende Verzögerung bei der Realisierung von neuen Mietgesuchen zu finden“, sagt Kraft.

City, City Süd und HafenCity im Fokus (Quelle: Angermann)

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