Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse

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Seit 1. Juni 2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft. Es bedeutet einen Eingriff in den Markt, wie er seit der Freigabe der Preisvorschriften für den frei finanzierten Wohnungsbau Mitte der 1950er Jahre nicht geschehen ist.

Das renommierte Inwis Institut findet in seiner Publikation „Wirkungsanalyse der Mietrechtsänderungen“ hierzu deutliche Worte: „Es ist ein Rückgriff auf wohnungspolitische Instrumente wie Wohnraumzwangsbewirtschaftung und Preisbindungen, die in Zeiten größter Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg erforderlich waren, aber seinerzeit mit den Argumenten einer quantitativen und qualitativen Ausweitung und Verbesserung des Wohnungsbestandes schrittweise mit gutem Grund zurückgeführt wurden.“ Insgesamt besteht eine große Unsicherheit, wie künftig mit dem neuen Gesetz umgegangen werden soll und wer davon überhaupt betroffen ist. Die Antworten auf einige der wichtigsten Fragen hier im Überblick.

Gilt die Mietpreisbremse in ganz Deutschland?
Nein, die Umsetzung obliegt jeweils den Bundesländern. Diese können per Rechtsverordnung die Gebiete definieren, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und die Mietpreisbremse greifen soll. Ein Gebiet darf allerdings nur für maximal fünf Jahre zu einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt werden. Entsprechende Verordnungen wurden bislang von Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Bayern erlassen. Weitere Bundesländer wollen in den kommenden Monaten folgen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Bei Neuvermietungen dürfen die Mieten seit in Kraft treten des Gesetzes in den definierten Gebieten maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies wird sich insbesondere in beliebten innerstädtischen Wohnlagen bemerkbar machen, in denen die Marktmieten zum Teil erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – 20-50 % sind hier keine Seltenheit.

Gibt es Ausnahmen?
Ja, diese gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Ausnahmen wurden geschaffen, um den Wohnungsneubau und Investitionen in Bestandsimmobilien nicht zu gefährden. Eine Vorgabe, dass die Miete maximal nur 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen dürfte, wäre in der Regel wirtschaftlich nicht tragbar. Außerdem muss kein Vermieter seine bislang veranschlagte Miete senken. Dieser Aspekt kam in der öffentlichen Diskussion vielfach zu kurz und ist insbesondere Mietern oft nicht bewusst. Ist eine Wohnung bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, erfolgt auch bei einem Mieterwechsel keine Korrektur nach unten. Die Miete wird stattdessen auf dem vorhandenen Niveau eingefroren und darf erst wieder erhöht werden, wenn die Vergleichsmiete aufgrund allmählicher Steigerung nachgezogen ist.

Ist das Gesetz nur für den Wohnsektor relevant?
Ja, die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraum. Für gewerbliche Immobilien besteht weiterhin Vertragsfreiheit.

Welche Effekte hat die Mietpreisbremse?
Auf angespannten Wohnungsmärkten wird sich das Mietwachstum zum Teil deutlich verlangsamen. Da die jetzt gebremsten Mieten die Basis für zukünftige Mietspiegel darstellen, wird mittelfristig eine Verstärkung des Bremseffekts erwartet. Da die Mietpreisbremse aber das Grundproblem eines zu geringen Angebots an Wohnungen nicht lösen kann, gehen Kritiker davon aus, dass von dem verringerten Mietwachstum eher gutsituierte Mieter profitieren werden. Denn wenn zukünftig bestimmte Wohnungen aufgrund einer geringeren Miete einer größeren Nachfragegruppe offen stehen, ist zu erwarten, dass sich die Vermieter weiter­hin die solventesten Mieter auswählen. Nur zahlen diese dann für die gleiche Wohnung weniger Miete als im jetzigen System.

Sind Auswirkungen auf das Wohnungsangebot zu erwarten?
Ja, das ist wahrscheinlich. Zum einen verliert der Neubau von Mietwohnungen an Attraktivität. Das wird dazu führen, dass Investoren bevorzugt Eigen­tumswohnungen bauen oder auf andere Objekte ausweichen, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen, wie z.B. Mikro-Apartments. Zum anderen wird befürchtet, dass der Bestand gleichförmiger wird, da sich eine höherwertige Qualität oder besondere Ausstattungsmerkmale nicht mehr über die Miete finanzieren lassen.

Was bedeutet das neue Gesetzfür die Eigentümer?
Das kommt darauf an. In Hamburg oder Berlin wurde beispielsweise die Mietpreisbremse flächendeckend eingeführt. Da es in beiden Städten viele Viertel gibt, in denen die Marktmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete weitestgehend entspricht, wird sich die Mietpreisbremse hier allerdings häufig gar nicht oder nur geringfügig auswirken. Anders sieht es hingegen in den guten bis sehr guten Lagen der beiden Städte aus. Eigentümer, die hier über Wohnungsbestände verfügen, müssen zukünftig mit geringeren Erträgen rechnen. Dies kann unter anderem Folgen für eine laufende Finanzierung haben, bei der regelmäßige Mietsteigerungen einkalkuliert waren. Außerdem ändert sich der Wert einer Immobilie, wenn sich die zukünftig erzielbaren Erträge verringern.

Inwieweit hat die Einführung der Mietpreisbremse Einfluss auf die Bewertung?
Im Rahmen einer Marktwertermittlung wird genau zu prüfen sein, mit welchen Einflüssen zu rechnen ist. Da sich der Marktwert bei Mehrfamilienhäusern aus den erzielbaren Erträgen ableitet, wird es bei Beständen, bei denen die Mietpreisbremse zu verringerten Erträgen führt, auch zu entsprechenden Wertkorrekturen kommen. Dies betrifft auch Neubauten, da nur die Erstvermietung auf Marktniveau erfolgt. Anschließende Mietsteigerungen sind auch hier wieder begrenzt. Zusätzlich zu den verringerten Einnahmen bleibt abzuwarten, ob sich die Renditeerwartung der Käufer ebenfalls ändert und zu einer weiteren Reduzierung der Marktwerte führt. Eine Schwierigkeit bei der Bewertung von älteren Bestandsobjekten wird sein, die häufig sehr unterschiedliche Ausstattungsqualität der Wohnungen zu erfassen. Da in vermieteten Beständen in der Regel nur einzelne Wohnungen stichprobenartig besichtigt werden können, wird es schwer zu beurteilen sein, welche Wohnungen als umfassend modernisiert einzustufen sind. Hinzu kommt, dass bislang noch keine klare Definition vorliegt, was als umfassende Modernisierung anzusehen ist.

Ist die Mietpreisbremse ein Hemmnis beim Verkauf der Immobilien, z.B. an internationale Investoren?
Ja, da das Gesetz die zukünftige Entwicklung der Mieten schlechter kalkulierbar macht und Eingriffe in den Markt grundsätzlich zu einer Verunsicherung führen. Diese betrifft sowohl nationale als auch internationale Investoren, wobei für letztgenannte Gruppe die Situation natürlich noch schwieriger zu durchschauen ist.

Welche Aspekte führen besonders zu Verunsicherungen?
Zunächst einmal führen besonders die unklaren Definitionen des Gesetzgebers zu Irritationen. Sowohl die Kriterien für einen „angespannten Wohnungs­markt“ als auch für eine „umfassende Modernisierung“ sind nicht eindeutig und können im Zweifelsfall zu langwierigen Rechtstreitigkeiten führen. Unsicherheit herrscht auch darüber, ob die zeitliche Begrenzung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre tatsächlich eingehalten wird oder ob am Ende nicht doch eine längere Beschränkung des jeweiligen Marktes erfolgt.

Der Artikel ist unter der Rubrik Valuation auch in der aktuellen Ausgabe von inpuncto erschienen.