Berlins Büromieter bleiben überaus anmietungsfreudig. Auch im dritten Quartal 2015 konnte mit ca. 208.000 m² eine hohe Vermietungsleistung verzeichnet werden. Insgesamt beläuft sich der Büroflächenumsatz nach den ersten neun Monaten auf ca. 542.000 m². Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis, das schon jetzt über dem 10-Jahres-Durchschnitt von ca. 526.000 m² liegt, ein eindrucksvolles Plus von 48 %. „Für das Gesamtjahr kann aufgrund der Vielzahl an offenen Gesuchen in allen Flächensegmenten mit einem Umsatz zwischen 700.000 und 750.000 m² gerechnet werden. Damit würde der bisherige Rekordumsatz von ca. 610.000 m² aus dem Jahr 2006 deutlich übertroffen werden“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.
Vermietungsleistung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)
Demgegenüber stehen allerdings die mittlerweile schon dramatisch zu nennende Leerstandsentwicklung sowie die damit einhergehende ungebremste Verknappung an großen zusammenhängenden Flächen in den zentralen Lagen. Der Gesamtflächenbestand erhöhte sich zwar gegenüber dem Vorquartal von ca. 20.200.000 auf ca. 20.400.000 m², gleichzeitig ging der Leerstand jedoch von ca. 840.000 m² auf ca. 790.000 m² zurück. Dies ergibt eine signifikant niedrige Leerstandsquote von 3,9 %.
Leerstandsentwicklung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)
Der Einfluss der anhaltend großen Nachfrage auf die Büromieten wird immer deutlicher. So verzeichnete die Spitzenmiete im Ostteil der City gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 22,30 €/m² auf 23,00 €/m². Im Westteil der City stieg der Wert von 21,80 €/m² auf 22,20 €/m². Auch die Durchschnittsmiete erhöhte sich in diesem Teil der Stadt und beträgt nunmehr 14,40 €/m² statt 14,30 €/m². Im Ostteil steigerte sich die Durchschnittsmiete von 14,50 €/m² auf 14,60 €/m². „Viele Vermieter werden, insbesondere im stark nachgefragten innerstädtischen Bereich, auch in den kommenden Monaten höhere Mietpreise für ihre Büroflächen ansetzen. Bedingt durch die steigenden Kosten und die zunehmende Verknappung sind immer mehr Nutzer gezwungen, auf die Berliner Randlagen auszuweichen“, so Frommold.
Mietzinsentwicklung auf dem Berliner Büromarkt (Quelle: Angermann)
Die anmietungsfreudigsten Branchen waren im bisherigen Jahresverlauf der IT- und Multimediasektor sowie die öffentliche Hand und Verbände. Die weiterhin starke Expansion von Start-ups erhöht den Konkurrenzkampf um die wenigen zur Verfügung stehenden Büroflächen zusätzlich. „Auffällig ist zudem das mittlerweile sehr unterschiedliche Mieterverhalten in der Hauptstadt. So streben Dax-Unternehmen und Mieter der öffentlichen Hand eher Mietverträge mit einer Befristung von zehn Jahren oder mehr an, um so den stark steigenden Mieten entgegenzuwirken. Anders verhält es sich hingegen mit Nutzern, die aus den Kreativbereichen kommen und aus Gründen der Flexibilität eher geringe Laufzeiten bevorzugen“, erklärt Frommold.
Büromarkt Berlin: Flächenumsatz nach Stadtteilen (Quelle Angermann)
Nachdem die Vermietungsleistung mit ca. 46.500 m² im ersten Halbjahr 2015 überaus gering ausfiel, konnte Berlin-Mitte im Verlauf des dritten Quartals etwas zulegen und ca. 56.200 m² umsetzen. Der daraus resultierende Gesamtflächenumsatz von ca. 102.800 m² bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum allerdings immer noch einen deutlichen Rückgang um 58 %. „Dieser liegt allerdings nicht am mangelnden Bedarf, sondern vielmehr in den fehlenden Flächen begründet, wodurch immer mehr Gesuche nicht erfüllt werden können“, sagt Frommold.
Nachdem das erste Halbjahr im gesamten Stadtbereich von Anmietungen im Bereich unter 500 m² geprägt wurde, konnte im Verlauf des dritten Quartals eine Reihe von Abschlüssen in den Segmenten zwischen 1.000 und 3.000 m² vermeldet werden. Anmietungen über 10.000 m² blieben hingegen weitestgehend aus. „Dies kann als weiteres Indiz für die fehlenden Großflächen in der Hauptstadt gewertet werden“, so Frommold.
Büromarkt Berlin: Zahlen auf einen Blick (Quelle: Angermann)
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