Hamburger Büroflächenumsatz steigt – Leerstand sinkt

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Hamburgs Büroflächen bleiben begehrt. Auch das zweite Quartal 2015 war von einer hohen Abschlussfreudigkeit geprägt. Mit ca. 132.000 m² konnte es gegenüber dem Vorquartal, in dem ca. 123.000 m² umgesetzt wurden, sogar noch zulegen. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet der Gesamtflächenumsatz des ersten Halbjahres von ca. 255.000 m² ein Plus von 13 %. „Aufgrund der Vielzahl an offenen Gesuchen und der allgemein stabilen Hamburger Wirtschaftslage kann die Marke von 500.000 m² auch in diesem Jahr erreicht werden“, prognostiziert Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Vermietunsleistung auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Auf die Mieten hatte die anhaltend gute Nachfrage noch keinen großen Einfluss. Die Spitzenmiete blieb mit 24,50 €/m² auf dem Stand des Vorquartals. Die Durchschnittsmiete stieg geringfügig von 14,45 €/m² auf 14,50 €/m². „Hinsichtlich der Realisierung neuer Büroprojekte stellen die stagnierenden Mieten in Kombination mit den gestiegenen Baukosten und den hohen Grundstückspreisen die Projektentwickler vor eine Herausforderung. Bereits heute lassen sich größere Projekte lediglich in Kooperation mit den Endinvestoren umsetzen“, so Kraft.

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Mietzinsentwicklung auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

Einen Rückgang verzeichnete erneut der Leerstand, der im Vergleich zum ersten Quartal 2015 von ca. 820.000 m² auf ca. 806.000 m² sank. Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13.430.000 m² entspricht dies einer Leerstandsrate von 6,0 %. Ein großer Teil dieser vakanten Flächen bildet den schwer vermittelbaren Sockelleerstand. „Seit einigen Jahren wird von den Eigentümern allerdings wesentlich bewusster und kreativer mit dem Thema Leerstand umgegangen. So existiert, auch seitens der Investoren, eine zunehmende Offenheit für alternative Nutzungsmodelle wie zum Beispiel Hotel, studentisches Wohnen oder Fitnessstudios“, erklärt Kraft. Beispiele für bereits gelungene Umnutzungen finden sich in der Hansestadt im Nagelsweg 24, in der Museeumsstraße 39 und am Sandtorkai 4.

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Leerstandsentwicklung auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Standortranking bleibt die Hamburger City auch nach dem zweiten Quartal 2015 mit einem Flächenumsatz von ca. 85.200 m² die führende Bürolage. Auf den Plätzen dahinter folgen die City Süd mit ca. 38.100 m² und die HafenCity mit ca. 22.800 m². „Die Anmietung großer zusammenhängender Flächen in den zentralen Innenstadtlagen gestaltet sich bedingt durch die Verknappung weiterhin schwierig, so dass die Büronutzer längere Vorlaufzeiten bei der Suche einplanen müssen“, betont Kraft.

Flächenumsatz der Hamburger Bürolagen nach dem 1. Halbjahr 2015 (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die meisten Mietverträge wurden im bisherigen Jahresverlauf im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 65.000 m² bedeutet einen Umsatzanteil von 25 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 52 % (ca. 133.800 m²) auf das Segment über 1.500 m². Bezogen auf die Vermietungsleistung der einzelnen Branchen erwies sich die öffentliche Hand mit ca. 60.200 m² am umsatzstärksten. Dahinter folgen der Sektor IT und Multimedia mit ca. 26.800 m² sowie der Wirtschaftszweig Werbung und Medien mit ca. 21.700 m². Der Anteil der Top-Ten-Branchen am Gesamtflächenumsatz beträgt 83 %.

Büromarkt Hamburg: Flächenumsatz der Top-Ten-Branchen (Quelle: Angermann)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der größte Mietvertrag des zweiten Quartals wurde mit ca. 19.400 m² von der Finanzbehörde (Nordkanalstraße 22 -24 / Nagelsweg 18) unterschrieben. Bereits im ersten Quartal wurde die ca. 32.000 m² umfassende Anmietung des Bezirksamts Mitte in der Caffamacherreihe 3 getätigt. Der Anteil der Top-Ten-Deals am Gesamtergebnis beträgt 35 %. „Weitere Mietverträge über 10.000 m² befinden sich zwar in der Pipeline, konnten bislang allerdings noch nicht realisiert werden“, so Kraft.

Top-Ten-Anmietungen nach dem 1. Halbjahr 2015 auf dem Hamburger Büromarkt (Quelle:Angermann)

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