Gewerberaummietrecht: Schriftformheilungsklausel hilft nicht

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Breiholdt Rechtsanwälte Hamburg kommentieren auf ihrer Homepage den Beschluss des Bundesgerichtshofs zum Thema Gewerberaummietrecht: „Eine so genannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel, die bisher zum Standard jedes Gewerberaummietvertrages gehörte, hindert den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.1.2014 – XII ZR 68/10) einen bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedenen juristischen Streit geklärt und damit das Tor, nicht schriftformgemäße Mietverträge zu kündigen, wieder etwas weiter aufgestoßen. Gemäß § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird der Mietvertrag nicht schriftformgemäß abgeschlossen, so kann er nach Ablauf eines Jahres sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unter Wahrung der gesetzlichen Frist (regelmäßig 6 Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres) gekündigt werden, auch wenn der Mietvertrag eine längere Laufzeit vorsieht. Relevant wird die gesetzliche Vorschrift nahezu ausschließlich bei Gewerberaummietverhältnissen. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages haben deshalb standardmäßig vereinbart, dass keine Partei berechtigt sein soll, den Mietvertrag mit der Begründung der fehlenden Schriftform zu kündigen, sondern dass stattdessen sowohl Mieter als auch Vermieter verpflichtet sein sollen, bei nicht schriftformgemäßen Mietverträgen die Schriftform herzustellen, zum Beispiel durch einen formwirksamen Nachtrag zum Mietvertrag. Nach der Entscheidung des BGH ist nunmehr zumindest der Erwerber eines Grundstücks, der kraft Gesetzes in die Vermieterstellung nach § 566 Abs. 1 BGB mit Eigentumserwerb eintritt, nicht an eine solche vertragliche Regelung gebunden, kann also den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn dieser nicht schriftformgemäß abgeschlossen wurde. Zur Wahrung der Schriftform müssen insbesondere die Essentialia eines Mietvertrages (Vertragsparteien, Mietobjekt, Laufzeit, Miethöhe) durch die Unterschrift der Vertragsparteien gedeckt sein, das gilt auch für alle sonstigen wesentlichen Vereinbarungen zum Mietvertrag.“