Büromarkt Berlin: Umsatzrückgang trotz guter Nachfrage

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Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Berlin unverändert hoch. Dennoch musste der Büromarkt der Hauptstadt nach dem ersten Quartal 2013 einen Rückgang des Flächenumsatzes verzeichnen. Mit ca. 94.000 m² verringerte sich die Vermietungsleistung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15 %. „Grund für diese Entwicklung ist das immer kleiner werdende Flächenangebot. Binnen fünf Jahren hat sich die zur Verfügung stehende Fläche um nahezu ein Drittel verringert“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.

Aktuell beträgt der Leerstand ca. 1.050.000 m². Bei einem Büroflächenbestand von ca. 19.700.000 m² bedeutet dies eine Leerstandsrate von 5,3 %. „Erschwert wird die Situation dadurch, dass immer noch zu wenige Neubauprojekte existieren und viele der verfügbaren Flächen hinsichtlich ihrer Art und Güte oftmals nicht dem derzeitig geforderten Standard entsprechen. Häufige Konsequenz vieler Büromieter ist, dass sie statt des eigentlich anvisierten Umzugs eine Verlängerung ihres bisherigen Mietverhältnisses favorisieren“, so Frommold.

Die meisten Anmietungen wurden in den ersten drei Monaten im kleinen Flächensegment getätigt, da es hier weiterhin den größten Bestand an freier Bürofläche gibt. Im Großflächensegment übten die Büromieter hingegen weitestgehend Zurückhaltung. So konnte im gesamten ersten Quartal nicht eine Anmietung über 5.000 m² vermeldet werden. „Für das Gesamtjahr 2013 ist ein Flächenumsatz von 450.000 m² realistisch“, prognostiziert Frommold. 

Die Spitzenmiete blieb mit 21,50 €/m² auf dem Wert des Vorquartals. Auch die Durchschnittsmieten zeigten sich stabil. In der City-Ost beträgt die Durchschnittsmiete somit weiterhin 13,00 €/m² und in der City-West 12,80 €/m². Hinsichtlich der aufgerufenen Mietpreise ist festzustellen, dass seitens einiger Projektentwickler die derzeitige Marktsituation falsch interpretiert wird. „So werden mittlerweile bei manchen geplanten Neubauprojekten in zentraler Lage hohe Mieten aufgerufen, ohne dass eine Differenzierung der einzelnen Standorte vorgenommen wird. Es ist aber nicht zwangsläufig so, dass im ganzen Bezirk Mitte und Umgebung Mietpreise zwischen 20,00 €/m² und 24,00 €/m² auch bezahlt werden.  Insbesondere auswärtige Projektentwickler sollten sich deshalb von Experten des Berliner Büromarktes bei ihren Bauvorhaben beraten lassen, um so ein realistisches Mietangebot zu finden“, betont Frommold. Aber auch seitens der Büromieter ist Realismus gefordert. „Viele Nutzer sind sich über die momentane Marktsituation noch nicht im Klaren, sondern haben vielmehr jene Bedingungen vor Augen, zu denen sie vor ein paar Jahren ihre Büroflächen angemietet haben. Hier sind Berater gefordert, die Erfordernisse der neuen Marktsituation plausibel zu machen“, sagt Frommold.

Berlin-Mitte bleibt auch nach dem ersten Quartal 2013 die beliebteste Bürolage der Hauptstadt. Mit einem Flächenumsatz von ca. 27.600 m² konnte die Vermietungsleistung verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 23 % gesteigert werden. Allerdings verhinderte die zunehmende Verknappung an großen zusammenhängenden Flächen ein noch besseres Ergebnis. „Es ist zu befürchten, dass der Mangel an adäquaten Büroflächen in dieser Lage zukünftig dazu führen wird, dass Unternehmen, die planen sich neu in der Hauptstadt niederzulassen, diese Entscheidung überdenken und sich für eine andere Stadt entscheiden“, so Frommold. Hinter Berlin-Mitte befinden sich Kreuzberg mit ca. 14.300 m² und Friedrichshain mit ca. 11.600 m²  auf dem zweiten und dritten Platz Platz im Standort-Ranking. Zu den anmietungsfreudigsten Branchen der Hauptstadt zählt einmal mehr die öffentliche Hand. Ebenfalls sehr aktiv waren zudem Start-up-Unternehmen.