Büromarkt Berlin: Nachfrage bleibt trotz sinkender Vermietungsleistung hoch

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Die Nachfrage nach Büroflächen blieb in Berlin auch im zweiten Quartal 2013 hoch. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist allerdings ein Rückgang der Vermietungsleistung zu konstatieren. Mit einem Flächenumsatz von ca. 210.000 m² wurde 14 % weniger Bürofläche umgesetzt als noch im ersten Halbjahr 2012. „Der Grund für diese anhaltende Entwicklung ist im immer kleiner werdenden Flächenangebot in der Hauptstadt zu finden“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.  So hat sich der Leerstand gegenüber dem ersten Quartal 2013 von ca. 1.050.000 m² auf 1.000.000 m² verringert. Bei einem Büroflächenbestand von ca. 19.600.000 m² bedeutet dies eine Leerstandsquote von 5,1 %.

„Erschwert wird die Situation dadurch, dass immer noch zu wenige Neubauprojekte realisiert werden. Außerdem entsprechen viele der verfügbaren Büroflächen häufig nicht mehr dem derzeitigen Anforderungsprofil der Mieter. Viele verzichten deshalb auf den eigentlich geplanten Umzug und verlängern stattdessen ihr bisheriges Mietverhältnis. Die Tatsache, dass im ersten Halbjahr nur eine Anmietung über 5.000 m² getätigt wurde, bestätigt dies zusätzlich“, erklärt Frommold. Der größte Anteil am Vermietungsvolumen entfällt auf das Flächensegment unter 500 m². „Trotz der bisherigen Zurückhaltung im Großflächensegment bleibt für das Gesamtjahr 2013 ein Flächenumsatz von 450.000 m² weiter realistisch“, prognostiziert Frommold.

Die Spitzenmiete blieb mit 21,50 €/m² erneut auf dem Wert des Vorquartale. Einen Anstieg verzeichneten hingegen die Durchschnittsmieten. In der City-Ost erhöhte sie sich gegenüber dem ersten Quartal 2013 von 13,00 €/m² auf 13,20 €/m² und in der City West stieg sie von 12,80 €/m² auf 13,10 €/m². Angesichts des fehlenden Büroflächenangebotes ist auffällig, dass es in der Hauptstadt vornehmlich an Gewerbeimmobilien fehlt, welche eine Mietpreisspanne von 10,00 €/m² bis 15,00 €/m² abdecken. Allerdings werden die Preise von den Mietern nur dann akzeptiert, wenn die Flächen sich in einer der zentralen Bürolagen befinden und über einen hochwertigen Ausstattungsstandard verfügen. „Neubauflächen sind in Berlin zwar sehr begehrt, dennoch ist die Vermietung kein Selbstläufer. So werden durch eine zu hohe Preisgestaltung viele potentielle Mieter abgeschreckt. Bauprojekte, die mit einer Durchschnittsmiete von bis zu 20 €/m² kalkuliert werden, sollten deshalb im Vorfeld sehr genau ihre Zielgruppe definiert haben. Seitens der Nutzer ist es wichtig zu verstehen, dass Zugeständnisse in Form von Incentives nur noch im geringen Umfang gemacht werden, da die hohe Nachfrage ein solches Handeln durch die Eigentümer wahrlich nicht erfordert“, beton Frommold.

Der Fokus der Berliner Büromieter war auch im ersten Halbjahr 2013 vor allem auf innerstädtische Flächen gerichtet. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 62.600 m² war Berlin-Mitte dabei erneut die beliebteste Bürolage der Hauptstadt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis jedoch gleichzeitig einen Umsatzrückgang um 45 %. Verursacht wurden die Einbußen insbesondere  durch die zunehmende Verknappung an großen zusammenhängenden Flächen. Ein Umsatzplus konnte hingegen in Kreuzberg erzielt werden. Mit ca. 21.700 m² steigerte der Standort, der besonders von kreativen Unternehmen bevorzugt wird, seinen Flächenumsatz um 55 %. „Entsprechend der gestiegenen Nachfrage und der vergleichsweise geringen Anzahl an verfügbaren Gewerbeflächen, sind Mietpreise zwischen 12,00 und 15,00 €/m² auch in Kreuzberg inzwischen keine Seltenheit mehr. Außerdem werden viele Flächen, die lange Jahre als unvermietbar galten, mittlerweile zu Lofts umgebaut, um so den Wünschen potentieller Mieter aus der Werbe- und Medienbranche entgegenzukommen“, so Frommold.

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