Fehlende Büroflächen mindern Vermietungsleistung in Berlin

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Der Berliner Büromarkt steht mehr denn je vor dem Dilemma, die hohe Nachfrage nicht einmal annähernd bedienen zu können. Auch im abgelaufenen dritten Quartal 2018 wäre ein deutlich höherer Büroflächenumsatz möglich gewesen, als die erreichten ca. 194.000 m². Nach den ersten neun Monaten 2018 beläuft sich die Vermietungsleistung dadurch auf ca. 606.000 m². Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet das Ergebnis ein Minus von 10 %. „Nach drei Rekordjahren in Folge erscheint für 2018 eine erneute Verbesserung der Bestmarke wenig wahrscheinlich. Vielmehr ist zu erwarten, dass sich der Flächenumsatz für das Gesamtjahr zwischen 800.000 m² und 850.000 m² bewegen wird“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin.

Mangels Flächen wurden weniger Büroflächen vermietet als im 3. Quartal 2017

Berliner Büromieter müssen immer höhere Mieten zahlen

Büromieter greifen in Berlin immer tiefer in die Tasche

Der Trend steigender Büromieten hat sich in der Hauptstadt einmal mehr bestätigt. Das Ungleichgewicht zwischen dem überaus knappen Angebot an Büroräumen und der Vielzahl an offenen Gesuchen forderte in den vergangenen Monaten seinen Preis: Die Durchschnittsmiete im Westteil der City stieg gegenüber dem Vorquartal von 20,40 €/m² auf 20,80 €/m² und im Ostteil der City von 19,20 €/m² auf 19,80 €/m². Auch die Spitzenmiete steigerte sich hier und beträgt 31,00 €/m² statt 30,40 €/m². Stabil blieb im Quartalsverlauf die Spitzenmiete im Westteil der City. Mit stattlichen 35,00 €/m² bewegt sie sich allerdings ohnehin auf einem sehr hohen Preisniveau. „Ein Stopp der kontinuierlichen Mietpreissteigerungen ist vorerst nicht in Sicht. Immer mehr Unternehmen wird es zukünftig schwerfallen, die hohe finanzielle Belastung zu stemmen,“ so Frommold.

Leerstand von Büroflächen nimmt weiter rapide ab

Immer weiter sinkt die Leerstandsquote – Ende nicht in Sicht

Wer heute in Berlin Büroflächen mieten möchte, muss Zeit mitbringen. Leere Büros sind eine echte Seltenheit. Besonders dramatisch ist die Situation innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes, wo der Markt im wahrsten Sinne des Wortes leergefegt ist. Insgesamt verringerte sich das Büroflächenangebot gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 von ca. 369.000 m² auf ca. 349.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 21,8 Mio. m² entspricht dies einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 1,6 %.

Obwohl die Bautätigkeit in fast allen Berliner Bürolagen durchaus hoch ist, sind die Perspektiven für eine Verbesserung der Büroraumsituation schlecht. „Die meisten Projektierungen, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden, weisen bereits einen hohen Vorvermietungsstand aus. Es ist für Büromieter deshalb ratsam, sich auf die derzeitigen Marktgegebenheiten rechtzeitig einzustellen und Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren einzuplanen. Dies gilt auch für Flächen zwischen 1.000 m² und unter 500 m²“, erklärt Frommold.

Drohender Wegzug der Kreativen

Für viele Unternehmen der Kreativbranche wird die Berliner Luft immer dünner. „Zu wenige adäquate Büroflächen und kaum bezahlbarer Wohnraum für die Mitarbeiter lässt mittlerweile viele nach alternativen Standorten wie etwa Jena Ausschau halten. Neben einer guten Uni-Struktur bietet die Stadt jene Möglichkeiten, die in Berlin schmerzlich vermisst werden. Es wird für die Verantwortlichen im Berliner Rathaus schwer werden, den drohenden Wegzug zu verhindern, da die Weichen hierfür längst hätten gestellt werden müssen“, so Frommold.

Mitte bleibt Spitze

Im Standortranking bleibt Berlin-Mitte mit ca. 141.000 m² umsatzstärkster Bürostandort. Dahinter folgen Charlottenburg mit ca. 88.400 m² und Tempelhof mit ca. 54.200 m².

Anmietungsfreudigste Branchen waren bisher der Tech-Sektor und die öffentliche Hand. „Für die öffentliche Hand gestaltet es sich zunehmend schwierig, Flächen in den gewünschten Bürolagen zu finden. Nur so ist es zu erklären, warum jüngst ein Mietvertrag über 4.000 m² für 30,00 €/m² bruttokalt unterzeichnet wurde“, sagt Frommold.

Im aktuellen Angermann Büromarktbericht wird die Situation auf dem Berliner Büromarkt genau unter die Lupe genommen.