Fragen und Antworten zur Energieeinsparverordnung bei Gebäuden

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Zweck der Energieeinsparverordnung, kurz EnEV genannt, ist die Einsparung von Energie in Gebäuden. Die EnEV regelt u. a., wie hoch der Primärenergieverbrauch von Gebäuden maximal sein darf und in welchem Maße für Dämmung zu sorgen ist. Sie gilt für fast alle Gebäudetypen, die beheizt oder gekühlt werden, also für Wohngebäude ebenso wie für Bürohäuser und sonstige gewerbliche Bauten. Die erste EnEV wurde 2002 erlassen; seitdem werden die Anforderungen regelmäßig erhöht. Aktuell ist die EnEV 2014 in Kraft, welche die Vorgaben für Neubauten ab 2016 verschärft. Umgangs­sprachlich wird deshalb von der EnEV 2016 gesprochen. Die Antworten auf einige der wichtigsten Fragen in Bezug auf die jüngste Verschärfung der EnEV hier im Überblick.

Was hat sich ab dem 1.1.2016 durch die erhöhten energetischen Anforderungen für Neubauten geändert?
Die EnEV 2014 hatte zunächst die Regelungen für Bestandsmodernisierungen und Sanierungsmaßnahmen zum 1.5.2014 verschärft. Ziel der Bundes­regierung war es hier u. a., den Wärmebedarf des Gebäudebestandes in Deutschland bis 2020 um 20 % zu senken. Im gleichen Zuge wurden die verschärften Anforderungen an Neubauten mit der Vorgabe zur Senkung des Energiebedarfs um weitere 25 % und der Verbesserung der Wärmedämmung der Hülle um weitere 20 % erlassen (jeweils im Vergleich zur EnEV 2009). Diese Regelungen sind seit dem 1.1.2016 für Neubauten verpflichtend.

Was sind die Vorgaben der EnEV 2014 für die Primärenergie?
Mit der EnEV 2014 hängen das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2012) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG 2012) zusammen. Letzteres regelt, dass bei Neubauten ein Teil des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss.
Es ist darauf zu achten, dass ein bestimmter Prozentsatz der Wärme mit dem jeweils gewählten Energieträger aus dem Bereich der erneuerbaren Energien erzeugt wird. Bei Solarenergie sind es zum Beispiel 15 %, bei Holz oder Holzpellets 50 %. Wer keine erneuerbaren Energien nutzen kann oder möchte, muss den Wärmebedarf beispielsweise durch höhere Dämmstärken zusätzlich verringern.

Warum wurden die Anforderungen im Rahmen der EnEV 2016 verschärft?
Die energetischen Anforderungen wurden verschärft, um klimapolitische Ziele zu erreichen und die Energieeffizienz der Gebäude zu verbessern. Dabei geht es sowohl um den verbesserten Umweltschutz (u. a. darum, den CO2-Ausstoß zu verringern) als auch um den ressourcenschonenderen Umgang mit der Natur und die Optimierung des Energieverbrauchs der Gebäude. Dies kann u. a. durch intelligente Architektur, flächeneffiziente Grundrisse und über einen geringeren Bedarf an Primärenergie erreicht werden.
Dabei spielen moderne Haustechnikanlagen und der vermehrte Einsatz erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaik, Solarthermie, Geothermie, Holzpellets und zum Teil auch Windkraft und Biomasse) eine Rolle.

Wer ist von der Verschärfung betroffen?
Die verschärften Anforderungen gelten für alle Neubauvorhaben, deren Bauantrag ab dem 1.1.2016 eingereicht wurde. Vorhaben, die baurechtlich genehmigungs- oder anzeigefrei sind, fallen ebenfalls unter die strengere Verordnung mit höheren Einsparungszielwerten, wenn der Baubeginn nach dem 1.1.2016 lag.

Sind zukünftig weitere Verschärfungen zu erwarten?
Ja. Das Passivhaus und das Fast-Null-Energie-Haus sollen EU-weit zum Standard werden. Das fordert ab 2020 die novellierte EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zunächst nur für Neubauten.
Für Fachleute und Auftraggeber bedeutet das praktisch, dass sie bereits ab 2017 eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2017) anwenden müssen, welche die novellierte EU-Richtlinie in Deutschland umsetzt. Die neue EU-Gebäuderichtlinie fordert, dass die Mitgliedsstaaten ab 2021 nur noch Niedrigst- oder Null-Energie-Neubauten erlauben.

Gibt es auch kritische Stimmen zu den gestiegenen Energieeffizienzanforderungen?
Eine ganze Reihe Wissenschaftler und Wirtschaftsvertreter sowie ein Teil der Mietervereine fordern schon seit Längerem das Einfrieren des energetischen Anforderungsniveaus der EnEV 2014, damit die ohnehin schon stark gestiegenen Bau- und Investitionskosten beim Neubau nicht noch kräftiger steigen. Im Sinne einer solideren, verlässlicheren Marktentwicklung wird mehr Planungssicherheit für Bauherren und Planer gefordert, um den politisch stark gewollten Wohnungsneubau sowie die Modernisierungen im Bestand sicher und mit wirtschaftlich vertretbarem, marktgerechtem Aufwand umsetzen zu können.

Welche Auswirkungen hat das Thema für Projektentwickler?
Dies ist immer im Einzelfall zu bewerten. Es ist jedoch eine klare Tendenz abzusehen, dass das Bauen nicht nur durch allgemeine Steigerungen der Grundstückspreise und Baukosten, sondern auch durch die höheren energetischen Anforderungen ständig teurer wird.
Für Projektentwickler und Planer bedeutet das in der Praxis zumeist einen größeren Planungs- und Abstimmungsaufwand zur Energetik. Höhere Komplexität, längere Planungs- und ggf. auch Bauzeiten, noch mehr Aufwand für das Projekt- und Kostenmanagement sowie höhere Finanzierungskosten sind die Folgen.

Inwieweit wird durch die aktuelle Verschärfung der EnEV die energetische Qualität von Neubauten tatsächlich erhöht?
Die tatsächlichen energetischen Einsparungen werden aller Voraussicht nach deutlich geringer ausfallen als geplant. Hierzu ist zunächst noch das Monitoring für die aktuell nach EnEV 2016 im Bau befindlichen Projekte abzuwarten. Die bisher vorliegenden Studien und Auswertungen stellen jedoch überwiegend fest, dass die vorab kalkulierten Energieeinsparungen in der Praxis nicht erreicht werden. Das führt auch dazu, dass die Einsparungen bei den Nebenkosten (für Heizung, Warmwasser und Strom) die höheren Bau- und Investitionskosten nicht wie erhofft ausgleichen können.
Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) kommt z. B. durch Auswertung der verschiedenen Neubaustandards eigener Bauprojekte zu folgendem Ergebnis: Bei den Passivhausgebäuden wurden tatsächliche Verbräuche gemessen, die nicht wie geplant 30, sondern nur 15 kWh/m²BGFa niedriger lagen als bei den Niedrigenergiegebäuden.¹

Welche Auswirkungen haben die steigenden energetischen Anforderungen auf die Baukosten?
Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen aus Kiel (ARGE), die seit siebzig Jahren im Bereich der Bauforschung tätig ist, hat hierzu folgende Ergebnisse veröffentlicht: Die durchschnittlichen Gesamtprojektkosten („Gestehungskosten“) für den Neubau eines Mehrfamilienhauses in Ballungsgebieten sind seit dem Jahr 2000 ohne Preisbereinigung um 39,4 % gestiegen. Der Anteil der energiebedingten Mehrkosten an der Kostensteigerung beträgt 17,7 % (Betrachtungsjahr 2014).
Die erhöhten energetischen Anforderungen führen häufig zur Unwirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauten im Hinblick auf die Amortisations­zeit. Aus den Begleitgutachten zur EnEV-Novellierung geht hervor, dass durch das erhöhte Anforderungsniveau der EnEV 2016 nur bei zwei von insgesamt vierzehn verschiedenen Gebäudeausführungen das Wirtschaftlichkeitskriterium (Amortisationszeit < 20 Jahre) nachgewiesen werden konnte. Demgegenüber waren bei einem Großteil der Gebäude Amortisationszeiten von über fünfzig Jahren zu verzeichnen.²

Inwieweit stehen die höheren Baukosten einer besseren Vermietbarkeit entgegen?
Jede Steigerung der Baukosten muss durch höhere Mieten kompensiert werden, damit Neubauprojekte weiterhin wirtschaftlich zu errichten sind. Hierdurch ergeben sich z. B. im Wohnungsbau in vielen Großstädten Neubaumieten zwischen 12,00 und 14,00 €/m² (nettokalt), die erforderlich sind, damit ein Projekt realisiert werden kann. Ein solches Mietniveau können sich jedoch nur wenige Mietergruppen noch leisten. Gerade der derzeit politisch geforderte „bezahlbare Wohnraum“ für breite Schichten der Bevölkerung ist ohne staatliche Förderung nicht umsetzbar.

Insbesondere beim Thema Wärmedämmung gibt es auch noch andere Widerstände. Woran liegt das?
Die bisherigen Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) bestehen zu wesentlichen Teilen aus Polystyrol. Dieser Stoff wird aus Erdöl gewonnen und ist brennbar. Aus Brandschutzgründen wird daher ein Flammschutzmittel zugesetzt. In der Vergangenheit wurde hierfür hauptsächlich HBCD (Hexabromcyclododecan) verwendet. Die Herstellung und Anwendung dieses von der EU als gesundheitlich besonders besorgniserregend eingestuften Stoffes wurde mittlerweile weltweit verboten. Seit der Novellierung der Abfallverzeichnisverordnung im Frühjahr 2016 gilt Dämmmaterial mit HBCD-Anteil auch in Deutschland als „gefährlicher Abfall“ und ist entsprechend zu entsorgen. Das betrifft primär bereits gedämmte Gebäude, da die Hersteller von Dämmstoffen nach eigenen Angaben mittlerweile dazu übergegangen sind, ein für die Umwelt weniger problematisches Flammschutzmittel zu verwenden.
Unabhängig davon warnen jedoch u. a. Vertreter der Feuerwehr seit Langem vor einer erhöhten Gefahr von Fassadenbränden bei WDVS. Mittlerweile hat die Politik reagiert und die Auflagen für die bauaufsichtliche Zulassung für als schwer entflammbar geltende WDVS zum 1.1.2016 um zusätzliche Brandschutzmaßnahmen ergänzt. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um weitere gebäudeumlaufende Brandriegel aus nicht brennbarer Mineralwolle. Weiterhin sollte brennbares Material, wie z. B. Mülltonnen, nicht direkt an der Fassade stehen oder durch weitere Maßnahmen (feuersichere Einhausung) gesichert werden. Damit wird das Thema Brandschutz sicherlich weiterhin kontrovers diskutiert werden. Hinsichtlich der Umsetzung und Kosten derartiger Nachrüstungsmaßnahmen bietet es zudem Raum für neue Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Vom Umweltbundesamt und vom Eigentümerverband Haus und Grund wird entsprechend angeregt, beim Thema Dämmung auf weniger Chemie und dafür auf nicht brennbare Materialien zu setzen.
Weiterhin ist die Außenbeschichtung der Dämmsysteme zum Schutz vor Algen und Schimmel mit Bioziden versetzt. Diese werden durch das Regenwasser nach und nach ausgespült und gelangen in das Grundwasser. Insgesamt sind die bisher eingesetzten Wärmedämmverbundsysteme sowohl unter ökologischen als auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kritisch zu hinterfragen.

Der Artikel ist unter der Rubrik Valuation auch in der aktuellen Ausgabe von inpuncto erschienen.

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